Fragen und Antworten zum Alpsee Natur- und Aktiv-Hotel

 

Um Klarheit in die Diskussion um das geplante Chalet Hotel zu bringen, habem wir den Initiatoren einen umfangreichen Fragenkatalog übergebn. Felix Schädler und Christian Mangstl haben alle Fragen beantwortet.

Wer sind die Initiatoren des Projekts „Alpsee Chalet-Hotel“?
  • Felix Schädler ist Eigentümer des Architekturbüros Alpstein GmbH, das seit 2006 in Immenstadt angesiedelt und auf die Konzeption und den Bau von Hotels spezialisiert ist. Er ist auch Eigentümer des Restaurants, des Ladens und der Käserei im Dorfhaus in Thalkirchdorf. Die dazugehörigen Dorfhaus-Chalets hat er konzipiert und gebaut und an Kapitalanleger verkauft. Derzeit errichtet er die Hochgrat-Chalets in der Rothefelsstraße In Oberstaufen, die er zum Teil an Kapitalanleger verkauft hat, bei denen er aber auch langfristig engagiert ist als Eigentümer des Restaurants. Die Vermietung der Dorfhaus- und der Hochgrat-Chalets verantwortet er zusammen mit seiner Frau. Von 2006-2013 war er als Gründer an der Alpstein Tourismus GmbH und Co. KG beteiligt, die ebenfalls in Immenstadt angesiedelt ist. Felix Schädler ist in Thalkirchdorf geboren und im Hotel Traube aufgewachsen. Er ist mit Leidenschaft Allgäuer, Thalkirchdorfer und Hotelexperte.
  • Christian Mangstl ist ein Unternehmer aus München, der seit 25 Jahren so viel Zeit wie möglich im Allgäu verbringt und seit 13 Jahren einen Wohnsitz in Oberstaufen hat. Nach einer Managementkarriere in Deutschland und den USA gründete er mit einigen Freunden die Scout24-Gruppe, die er als Vorstandsvorsitzender zum Marktführer in der Internetvermarktung von Immobilien und Gebrauchtwagen aufbaute. Später baute er weitere erfolgreiche Firmen auf und war/ist in mehreren Aufsichtsräten tätig. Seit 2006 ist er Gesellschafter bei der Alpstein Tourismus GmbH, wo Felix Schädler und er Freunde wurden. Als Mit-Initiator ist er an den Hochgrat-Chalets in Oberstaufen umfangreich beteiligt. Er ist mit Leidenschaft Wahl-Allgäuer und Immobilienexperte.
  • Zum Team gehören vor allem auch noch: Peter Grath, der als Diplom-Volkswirt und Prokurist für Finanzen und Controlling zuständig ist und über mehrere Jahre Erfahrung im Management großer Immobiliengesellschaften verfügt. Und Thorsten Hilber, der für den Verkauf und Partner-Management zuständig ist und über langjähriger Erfahrung im Tourismus durch seine Tätigkeit als Vertriebsleiter bei der Alpstein Tourismus Gmbh&Co KG verfügt.
  • Dies ist die Kernmannschaft der Alpstein Chalets GmbH&Co KG, die Vorhabenträger für das Alpsee Chalet-Hotel ist.
Was ist die Motivation und Intention der Initiatoren (Alpstein Chalets)?
  • Die Initiatoren wollen nachhaltig ein neues Hotel-Konzept einführen und daran langfristig unternehmerisch beteiligt bleiben. Die Initiatoren investieren dauerhaft eigenes Geld und sind nicht an kurzfristiger Gewinnerzielung orientiert.
  • Alpstein Chalets will eine schöne, der Region und der Landschaft angepasste Architektur realisieren, die den Gästen außerordentlichen Komfort und Naturnähe bietet.
  • Alpstein Chalets hält den Standort am Alpsee für einmalig und bestens geeignet, um dort ein Hotel als touristisches Vorzeigeprojekt zu realisieren.
  • Alpstein Chalets will zusätzliche Gäste nach Immenstadt holen und mit dem Hotel Impulse für einen naturnahen, nachhaltigen Tourismus setzen.
  • Alpstein Chalets ist überzeugt, dass die richtige Umsetzung dauerhaft Gäste und wirtschaftlichen Nutzen nach Bühl bringen wird, ohne die Besonderheit des Standorts negativ zu beeinflussen.
Was für ein Hotel ist geplant?
  • Die Planung für das Hotel entwickelt sich stetig weiter und wurde an Anforderungen angepasst, die von Behörden, der Bevölkerung und von möglichen Betreibern eingebracht wurden.
  • Das Hotel soll (oberirdisch) in 5 Baukörper aufgegliedert werden. Im zentralen Gebäude werden die Lobby und ca. 40 Doppelzimmer untergebracht werden.
  • In den weiteren Gebäuden werden sich weitere ca. 54 Doppelzimmer befinden. Hiervon können jeweils 3 zusammengeschlossen werden zu einer Einheit (große Suite mit Wohnzimmer und zwei Schlafzimmern = 18 große „Chalets“). Des Weiteren werden sich dort 17 Suiten mit einem Wohnraum und einem Schlafzimmer befinden (=17 kleinere „Chalets“).
  • Die Änderungen gegenüber der ursprünglichen Planung sind also vor allem:
    • mehr Doppelzimmer durch eine reduzierte Anzahl Chalets und weiter erhöhte modulare Aufteilung der Chalets in Doppelzimmer
    • Aufgliederung der Anlage in mehrere Baukörper zur optimierten Einpassung in die Landschaft.
  • Jedes Chalet verfügt über ein Wohn-/Esszimmer mit Balkon (Seeblick), mit Kamin, mit einer zu- und aufklappbare Kitchenette (Mini-Küche zur Selbstversorgung) und mit einer ausziehbaren Couch.
  • Das Natur- und Aktiv-Hotel deckt somit verschiedenste Wünsche der Gäste ab deckt somit verschiedenste Wünsche der Gäste ab und kann sowohl klassische Doppelzimmer als auch Ferienwohnungen anbieten.
  • Die Bettenanzahl wird ca. 190 Betten betragen zuzüglich 35 Auszieh-Couchen (voraussichtlich immer nur zu einem kleinen Teil  z.B. von Kindern belegt)
  • Im Gemeinschaftsbereich wird das Hotel verfügen über: einen Außenpool sowie einen Innepool und Sauna-/Wellness-Bereich, über einen Fitnessraum, Spielzimmer (Tischtennis, Billiard etc.), eine Lobby mit Sitzgelegenheiten, Tagungsräume für Firmenveranstaltungen sowie über eine Tiefgarage und Außenstellplätze für über 100 Fahrzeuge.
  • Des Weiteren ist ein großes Restaurant geplant, das nicht nur für die Hotelgäste, sondern für alle Besucher des Alpsees ein neues kulinarisches Angebot bieten wird.
  • Durch das Gelände bedingt wird das Hotel mehrere Meter erhöht über dem Alpsee errichtet und soll aus möglichst allen Lagen einen schönen Blick auf den See bieten.
Was für ein Restaurant ist vorgesehen?
  • Das Restaurant wird eine Kapazität für ca. 200 Personen bieten. Zusätzlich wird es eine Außenterrasse geben, ausgerichtet auf den See.
  • Ein abtrennbarer Saal kann für Veranstaltungen genutzt werden.
  • Es wird regionale Küche angeboten werden. Das Restaurant soll das kulinarische Angebot am Alpsee und in Immenstadt positiv ergänzen.
Wo soll das Hotel gebaut werden?
  • Das Grundstück liegt nördlich vom Campingplatz und östlich der öffentlichen Liegewiese. Heute ist dort freie Fläche.
  • Es müssen keine Gebäude abgerissen werden außer einem alten Pumpenhäuschen. Betroffen sind lediglich der Bolzplatz, für den eine Ausgleichsfläche geschaffen wird, und ein Tennisplatz.
  • Das Bauvorhaben wird keine geschützten Flächen beeinträchtigen.
  • Die Liegewiese bleibt vollständig erhalten und kann weiterhin genutzt werden wie bisher. Zwischen dem Hotel und der Liegewiese wird weiterhin als Sichtschutz ein Feldgehölz erhalten bleiben.
Wann soll das Hotel realisiert und wann soll es eröffnet werden?
  • Nach den Planungen der Stadt und der Initiatoren könnten im Frühjahr/Sommer 2015 die Bauarbeiten beginnen.
  • Nach ca. zwei Jahren Bauzeit soll das Hotel eröffnet werden.
Ist der Standort überhaupt für ein Hotel geeignet? Gibt es genügend Gäste, die am Alpsee Urlaub machen wollen?
  • Der Tourismus im Allgäu entwickelt sich sehr positiv und die Gästezahlen steigen seit Jahren stetig an.
  • Die Übernachtungskapazitäten in der Region und auch in Immenstadt entsprechen in Teilen nicht mehr den gestiegenen Anforderungen.
  • Gleichzeitig steigen die Ansprüche vieler Gäste weiter an, die aus anderen Regionen hochwertige Hotels kennen. Die Gäste wollen viel Platz, eine moderne Architektur, hervorragende Sanitäranlagen, entspannende Wellnesslandschaften, viel Licht, schöne Aussichten auf die einmalige Landschaft, gute Anbindung, ausreichend Parkmöglichkeiten und so weiter und sofort – kurzum viele Gäste wollen gerne auf 4-Sterne-Niveau wohnen.
  • Das Angebot hierzu ist in der ganzen Region begrenzt und in Immenstadt bislang gar nicht vorhanden. Hier besteht also eine echte Marktlücke, denn genügend Urlauber sind bereit, entsprechende Übernachtungspreise zu bezahlen. Das ist auch belegt durch die Erfolge der Top-Hotels in Ofterschwang, Bad Hindelang, Oberstaufen usw.
  • Um erfolgreich zu sein, muss jedes Top-Hotel auch über ein Alleinstellungsmerkmal verfügen. Dies ist beim Alpsee Natur- und Aktiv-Hotel-Hotel durch die einmalige Lage am Alpsee gegeben. In der ganzen Region gibt es kein Hotel, das über eine solche Lage am See mit dem entsprechenden Freizeitangebot und den herrlichen Aussichten verfügt.
  • Die Lage Immenstadts zwischen Oberstdorf und Lindau mit günstiger Anbindung an die schönsten Angebote des Allgäus ist im Sommer und wie im Winter für Gäste bestens geeignet für Ausflüge in jede Richtung.
  • Auch die schöne Innenstadt ist eine Attraktion für die Gäste.
  • Tourismusexperten und und mögliche Betreiber, denen der Standort durch die Initiatoren vorgestellt wurde, bestätigen, dass der Standort sehr gut geeignet ist für einen Hotelbetrieb und eine Marktlücke adressiert.
Welche Gäste soll das Alpsee Natur- und Aktiv-Hotel anziehen?
  • Zielgruppen des Alpsee Natur- und Aktiv-Hotels sind sport- & naturbegeisterte Familien und Aktivurlauber. Die Zimmerpreise werden sich an den Angeboten und Preisen der 4-Sterne-Hotels in der Region orientieren und damit ein gehobenes Publikum ansprechen, das bereits ist für Qualität entsprechende Preise zu bezahlen.
  • Für die Nebensaison werden Angebote für Firmenkunden geschaffen. Firmen aus den Ballungszentren Stuttgart und München suchen gerade in den touristisch schwachen Monaten Oktober, November gut erreichbare Hotels für ihre Veranstaltungen.
  • Im Vergleich zu klassischen Luxushotels zielt das Alpsee Natur und Aktiv-Hotel stärker darauf ab, dass die Gäste die Angebote der Umgebung nutzen (z.B. Kooperation mit Naturpark Nagelfluhkette).
  • In Zusammenarbeit mit der Stadt soll das Gäste-Potential genutzt werden, um das touristische Programm in Bühl/Immenstadt weiter zu verbessern.
  • Das Restaurant mit hochwertiger, regionaler Küche wird den Alpsee für Tages- und Abendgäste über das ganze Jahr noch attraktiver machen.
Wie soll das Hotel finanziert werden? Wem wird es gehören?
  • Das Finanzierungskonzept ist eine Innovation und gleichzeitig Anlass für Diskussionen.
  • Ausgangspunkt der Überlegungen war, dass die Finanzierung und Ansiedlung größerer Hotels in unserer Region sehr schwierig ist und an vielen Standorten ohne Erfolg versucht wird.
  • Die Chance liegt in dem Wunsch vieler Kapitalanleger nach einer sicheren Geldanlage mit einer vernünftigen Rendite. Eine Anlage in Immobilien gilt als sicher, bringt aber bei der langfristigen Vermietung an Privatpersonen nur geringe Renditen. Die Geldanlage in ein Chalet des Chalet-Hotels mit einer gewerblichen, wechselnden Vermietung an Feriengäste bringt höhere Umsätze und ist somit eine attraktivere Anlageform mit höherer Rendite verglichen mit einer Dauervermietung.
  • Das Grundkonzept ist dem entsprechend, dass die Chalets im Teileigentum an Kapitalanleger verkauft werden. Anleger werden dann jeweils mehrere oder einzelne Chalets besitzen.
  • Zielgruppen für den Verkauf der Chalets sind Vermögensverwaltungen und Privatpersonen, in deren Portfolio von Geldanlagen eine solche Beteiligung an einen Hotel passt.
  • Zielgruppe ist nicht der klassische Zweitwohnungsbesitzer, der neben seinem Stadtdomizil ein zweites Standbein in einer schönen Naturlage haben will.
Entstehen am Alpsee Zweitwohnungssitze statt einem Hotel oder gar eine „Rolladensiedlung“ wie in Rieder?
  • Das wollen alle Beteiligten nicht und es wurden viele Mechanismen und Regeln definiert, um das zu verhindern.
  • Dass keine Zweitwohnungen entstehen können, ist in erster Linie öffentlich-rechtlich durch den Bebauungsplan gesichert, in dem die Nutzung der Fläche für einen Hotelbetrieb auf Dauer
    festgeschrieben wird.
Der Bebauungsplan hat eine zeitlich unbegrenzte Rechtskraft und verhindert, dass Eigentümer Erst- oder Zweitwohnsitze in diesem Gebiet anmelden können.
  • Lediglich zusätzlich wird die Nutzung als Zweitwohnungen auch privatrechtlich über die Eintragung einer Fremdenverkehrsdienstbarkeit im Grundbuch ausgeschlossen. Diese Dienstbarkeit ist 20 Jahre gültig.
  • Solange der Stadtrat den rechtskräftigen Bebauungsplan nicht ändert, ist die Nutzung als Erst- oder Zweitwohnung auch nach 20 Jahren unmöglich.
  • Auch in der Gemeinschaftsordnung, welche die Eigentümer untereinander bindet, werden die Kapitalanleger der Nutzung im Rahmen des Hotelbetriebs zustimmen. Diese Gemeinschaftsordnung kann nur mit großer Mehrheit verändert werden, was praktisch unmöglich ist.
  • Darüber hinaus zielt die Finanzierungs- und Vermarktungsstrategie auf folgenden Anleger-Pool ab:
    • Ca. 20% der Einheiten behalten die Initiatoren Felix Schädler und Christian Mangstl langfristig im Familienbesitz ohne Bedarf an Selbstnutzung.
    • Ca. 20% der Einheiten werden voraussichtlich an Allgäuer Bürger verkauft, die keinen Zweitwohnungssitz in Immenstadt haben wollen/benötigen.
    • Ca. 25% der Einheiten sollen an vermögende Familien (Family Offices) oder andere professionelle Anleger verkauft werden, die mehr als eine Einheit erwerben und die Chalets vermutlich nicht oder nur minimal selber nutzen werden.
    • Nur ca. 35% der Einheitenwerden voraussichtlich einzeln an Privatanleger verkauft werden, die Interesse haben könnten, ihr Chalet im Urlaub auch selbst zu nutzen.
  • Somit kommt nur ca. ein Drittel der Chalets für eine Eigennutzung in Frage und das nur für max. 8 Wochen im Jahr. Die Eigennutzung wird also unter 5% der vermietbaren Zimmerkapazität liegen.
Entstehen Zweitwohnungen, sobald die Fremdenverkehrsdienstbarkeit nach 20 Jahren ausläuft?
  • Wie in den Antworten zur letzten Frage beantwortet, ist es den Eigentümern auch nach 20 Jahren nicht möglich, die Chalets als Erst- oder Zweitwohnsitze zu nutzen, da die Zweckbestimmung des Grundstücks durch die Stadt als Hotelbetrieb unbefristet gilt.
  • Somit ist die Hotel-Anlage nicht mit jahrzehntealten Wohnanlagen wie in Rieder vergleichbar, die in ihrer Konzeption und im Verkauf genau auf die Zielgruppe der Zweitwohnungsbesitzer ausgerichtet waren.
  • Zweitwohnung-Interessierte können an anderen Standorten sehr viel leichter und günstiger ihren Wunsch nach einem Eigenheim realisieren als in der Chalet-Hotel-Anlage, wo alles gegen den Zweitwohnungsbesitz ausgerichtet ist.
Wieso ist der Verkauf einzelner Chalets an Kapitalanleger besser als andere Finanzierungsformen?
  • Klassische Hotels sind häufig Familienhotels, also eigentümergeführte Betriebe, die über lange Zeit wachsen und erweitert werden, bis sie ein hohes Niveau erreichen. Neugebaute Familienhotels sind eine Seltenheit und entstehen wegen des hohen Finanzbedarfs nicht in der Größenordnung, in der das Hotel angedacht ist.
  • Hotelketten investieren in Deutschland in der Regel in Ballungszentren; auch in Oberstdorf, Bad Hindelang usw. finden sich für Traumgrundstücke keine Investoren. Große Hotelgesellschaften haben zudem hohe Renditeerwartung und sind oftmals in sehr hohem Maße fremdfinanziert.
  • Die Vielzahl an unabhängigen Eigentümern sichert den Fortbestand der Eigenkapital-Finanzierung, bei der das Risiko auf viele Schultern verteilt bleibt.
  • Gleichzeitig haben Kapitalanleger konservativere Renditeerwartung als Hotelgesellschaften oder Fonds mit hohen Nebenkosten.
  • Zudem besteht in der Abhängigkeit von einem einzelnen Investor immer auch das Risiko eines Strategiewechsels. Objekte die nicht oder nicht mehr laufen wie (mit ggf. hohen Renditeerwartungen) geplant werden geschlossen oder zweitverwertet (z.B. Kliniken, Seniorenheime, Eigentumswohnungen).
  • Darum ist die Finanzierung über eine Vielzahl an unabhängigen Eigentümern mit moderaten Renditeerwartungen, bei der das Risiko auf viele Schultern verteilt bleibt, die wesentlich stabilere Alternative.
Wer wird das Hotel betreiben?
  • Das Hotel soll durch eine professionelle Betreibergesellschaft geführt werden.
  • Momentan führen die Initiatoren Gespräche mit mehreren namhaften Hotel-Betreibern, die großes Interesse signalisiert haben.
  • Die Wahl des richtigen Betreibers wird den dauerhaften Erfolg des Hotelbetriebs gewährleisten und somit den Kapitalanlegern Sicherheit geben, dass die angestrebte Rendite erwirtschaftet wird.
  • Gleichzeitig kann damit allen Betroffenen auch Sicherheit gegeben werden, dass dauerhaft ein Hotelbetrieb erhalten bleibt.
Was ist die Rolle von Alpstein?
  • Die Alpstein Chalets GmbH&Co KG ist die gesellschaftsrechtliche Einheit in der die Initiatoren Felix Schädler und Christian Mangstl das Vorhaben durchführen.
  • Alpstein Chalets entwickelt das Konzept in Zusammenarbeit mit der Stadt und schließt die entsprechenden Verträge mit der Stadt ab, damit das Vorhaben gemäß den Vorgaben der Stadt umgesetzt wird und die Grundstücke in das Eigentum der Gesellschaft übergehen.
  • Alpstein Chalets erstellt in Absprache mit der Stadt einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan und beauftragt verschiedene Dienstleister mit den notwendigen Zuarbeiten. Dazu gehören neben der Alpstein GmbH (Architekturbüro), weitere Architekturbüros und Gutachter (z.B. Schallschutztechnische Gutachten).
  • Im Falle der Verabschiedung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans durch die Stadt wird Alpstein Chalets eine Baugenehmigung beantragen und nach einem positiven Bescheid das Bauvorhaben durch ein Bauunternehmen durchführen lassen.
  • Alpstein Chalets wird das Bauvorhaben finanzieren und Kapitalanleger als Käufer für die Chalets akquirieren.
  • Alpstein Chalets wird eine geeignete Hotel-Betreibergesellschaft auswählen und vertraglich an das Vorhaben binden. Dasselbe gilt für einen Restaurantbetreiber.
Verkauft die Stadt die Grundstücke zu günstig?
  • Die Stadt hat vor Jahren im Rahmen des Flächennutzungsplans die betreffenden Grundstücke für den Bau einer Hotelanlage ausgewiesen. Und danach versuchte die Stadt einige Jahre ohne Erfolg die Grundstücke zu verkaufen.
  • Um Transparenz und ein faires, objektives Vorgehen zu gewährleisten, hat die Stadt durch den Gutachterausschuss des Landkreises ein Wertgutachten erstellen lassen. Das Ergebnis dieses unabhängigen Wertgutachtens ist Basis für die Vereinbarung mit den Initiatoren des Hotels.
  • Der Ausschuss ermittelte einen Kaufpreis von 95 €/m² und der tatsächliche Kaufpreis wird durch Flächenanpassungen bei ca. 100 €/m² liegen. Dieser Preis liegt für eine Hotelansiedlungen im oberen Bereich und ist weit höher als andere Angebote, welche die Stadt in der Vergangenheit von Hotelgesellschaften erhalten hatte.
  • Die Initiatoren haben den geforderten Preis nicht nach unten verhandelt und im Gegenteil über die Zeit der Gespräche zusätzlich aufkommende Vorstellungen der Stadt akzeptiert (z.B. über den Zuschnitt der Grundstücke).
  • Im Vergleich mit anderen Standorten der Region ist der Preis weder ungewöhnlich noch besonders günstig, sondern liegt für Hotelgrundstücke im gehobenen Bereich.
  • Die erworbene Fläche ist sehr groß (fast 16.000qm) und weitaus größer als für das Bauvorhaben unbedingt benötigt. Für die Stadt macht es aber keinen Sinn Teilflächen zu veräußern.
  • Die teilweise vorgebrachten Kritiken entbehren einer sachlichen Analyse und es wird polemisch von „Filetstücken“ gesprochen oder gar auf Grundstückspreise für „Villen“ verwiesen. Dies ist zur Stimmungsmache gedacht und nicht sachgerecht.
Bleibt die öffentliche Liegewiese am See erhalten?
  • Die Liegewiese am See bleibt vollständig und unverändert erhalten.
  • Die Liegewiese ist nach hinten zum fraglichen Baugrundstück durch einen natürlichen Bewuchs abgetrennt, der ebenfalls als Abtrennung und Sichtschutz erhalten bleibt und ergänzt werden wird.
  • Veranstaltung wie das Seenachtsfest werden weiterhin dort durchgeführt werden.
  • All dies ist vereinbart und wird vertraglich mit der Stadt geregelt.
Was passiert, wenn das Hotel nicht erfolgreich ist?
  • Zunächst wird ein Hotel-Betreiber mit einem langfristigen Vertrag (mindestens 15-25 Jahre) an das Hotel gebunden werden.
  • Die Eigentümer haben die Möglichkeit, nach Auslaufen des Vertrags oder bei Misserfolg des Vertragspartners, einen neuen Betreiber zu verpflichten.
Werden geschützte Flächen betroffen sein?
  • Durch das Bauvorhaben werden keine geschützten Flächen beeinträchtigt werden.
  • Der Bund Naturschutz wird wie bei all solchen Bauvorhaben seine Anforderungen definieren.
Was passiert mit dem Bolzplatz?
  • Der Bolzplatz wird verlegt. Die Stadt wird eine Ausgleichsfläche schaffen.
Was passiert mit dem Tennisplatz?
  • Der Tennisplatz kann bis zum Baubeginn weiter genutzt werden, aber wird danach den Betrieb an dieser Stelle einstellen müssen.
Können sich Bühler und Immenstädter Bürger an dem Projekt beteiligen?
  • Jeder Kapitalanleger kann sich an dem Projekt beteiligen.
  • Durch das Hotel-Vermietungskonzept und die erwarteten Erträge aus Vermietung besteht die Möglichkeit, die Investition durch eine Bank weitgehend fremdfinanzieren zu lassen. Alpstein Chalets arbeitet dazu mit Banken zusammen.
  • Es ist explizit das Ziel der Initiatoren, eine möglichst große Zahl von Allgäuer Bürgern als Kapitalanleger zu gewinnen. Das stärkt die Nachhaltigkeit des Konzepts und ist gleichzeitig eine Absicherung gegen die Entstehung von Zweitwohnungen.